成也房地產(chǎn)，“敗”也房地產(chǎn)

成立于1988年的萬達，憑借著銀行貸款、買地蓋樓、轉(zhuǎn)手倒賣的“資金驅(qū)動模式”，萬達開始在中國地產(chǎn)市場嶄露頭角。在不到10年的時間里，萬達“南征北戰(zhàn)”，扎根于住宅地產(chǎn)，不幸的是，1997年亞洲金融危機到來，萬達成功轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，并一舉獲得成功，這時候的王健林“野心”開始膨脹，進軍海外。先后花26億美元收購美國AMC影院公司、35億美元并購美國傳奇影業(yè)、3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司等等。

憑借著大手筆投資，王健林身價水漲船高，2015年拿下中國內(nèi)地首富，巔峰時期的2017年，手里有200多個萬達廣場，10多個萬達城、80多家五星酒店、1300多家全球影院，以及數(shù)不清的名畫古玩。

但是隨著國家供給側(cè)改革實行，去庫存、去杠桿的政策推出，銀行開始收緊房地產(chǎn)貸款，王健林負擔(dān)開始加重，與此同時全球資產(chǎn)利率開始逐漸抬升，萬達現(xiàn)金流內(nèi)外交加之下不得不“斷臂求生”。2017年-2018年間，先后出售了上千億地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且清空全部海外房地產(chǎn)項目。

除了“斷臂求存”以外，萬達業(yè)務(wù)模式也在轉(zhuǎn)型，除了核心業(yè)務(wù)以外，其他都打包給其他公司，就是由別人出錢，按照他們的意愿建造商業(yè)地產(chǎn)項目，建造完成后，萬達再派物業(yè)管理團隊入駐管理。僅3年時間，王健林一舉搞定了6000億的巨額負債，從獲新生，2020年再次登上了富潤富豪榜，排名第30，雖不負往昔，仍然意氣風(fēng)發(fā)。

恒大成立于亞洲金融危機期間，但并非“生不逢時”，反而并且這超強的住宅歷理念——配套先行，一舉躋身廣州前十大房地產(chǎn)公司。此后六年時間，恒大秉持一個原則——穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，并沒有隨房地產(chǎn)擴張的高峰期而隨波逐流，這點來看，許家印情商的確值得稱贊。

得益于前期的鋪墊，恒大在2009年迎來了人生高光時刻IPO，成功登陸香港聯(lián)交所。此后，許家印充分利用了資本的力量，開始在全國擴張，但始終扎根在中國大地，并且一系列的愛國舉動深得人心(成立廣東恒大足球俱樂部，貴州扶貧工程等)，恒大的品牌也在此階段更加夯實。2017年，許家印也成為了中國地產(chǎn)的新首富。

與萬達不同的是，由于恒大在房地產(chǎn)領(lǐng)域走的穩(wěn)，所以起初的供給側(cè)改革并沒有對其產(chǎn)生較大的影響，但是隨著改革啃到“硬骨頭”，恒大“危機”來臨。2020年8月，國家畫下三條紅線，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍，恒大全部踩中，尤其是負債規(guī)模最高達到1.98萬億，資產(chǎn)負債率逼近80%，許家印不得不“斷臂求存”求存。

為了收攏資金，去年恒大瘋狂“出血”，在全國范圍內(nèi)打折銷售，不到40天共回收1400多億資金，全年有息負債直降2700億，不過仍未結(jié)束，今年恒大仍需還5000多億，近段時間廣發(fā)與恒大“互掐”就是最真實的寫照。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報

房地產(chǎn)的春天還在么?

從整體來看，當前全國整體仍然是供不應(yīng)求的，個別區(qū)域的去化困難并非行業(yè)普遍。從庫存看，6月末已開工未售面積為11.4億平方米，同比-10.1%，且絕對庫存水平處于歷史低位，庫存去化周期0.58年，處于歷史最低水平。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

但是，全國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)兩極化態(tài)勢，一二線城市供給緊張，三四線城市庫存壓力較大，隨著城鎮(zhèn)化趨勢深入，這一現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改變。具體來看，一二線城市的主要問題在于房企對于去化率的預(yù)期，一旦不急預(yù)期，現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險加大;三四線城市房產(chǎn)由于毛利較低，企業(yè)現(xiàn)金流十分依賴貸款，勢必進一步抬升企業(yè)財務(wù)杠桿，而在“三道紅線”之下，某些房企財務(wù)技巧可能會更加隱秘，在一二線城市虹吸效應(yīng)之下，風(fēng)險率會更高。

事實上這也是任澤平所說的我國房地產(chǎn)根本問題人地錯配是一致的，至于貨幣超發(fā)，相對而言屬于金融危機以來，中國經(jīng)濟高增長時期固有特點。他認為中國解決房地產(chǎn)問題還有10年，但真的夠么?

舉一個例子，房地產(chǎn)長期看人口是沒有任何問題的，但我國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)在向老齡化轉(zhuǎn)變，預(yù)計未來20年內(nèi)我國總?cè)丝谥?0歲以上的中老年群體占比將穩(wěn)步提升，并于2030年左右成為我國人口占比最大的年齡群體，在2040年左右則將占據(jù)我國近半人口總量，人口老齡化問題從長期來看勢必將日益加劇。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

老齡化的加劇最為明顯的特點產(chǎn)業(yè)釋放，再加上目前我國的根本矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L的美好生活需要，從這點來看，最有優(yōu)勢的依然是一二線城市，無論是教育、還是醫(yī)療等配套設(shè)施，都會導(dǎo)致城市土地和住宅供給緊俏。至于租賃市場，從中國傳統(tǒng)觀念來看，10年VS5000年，實在是力不從心，在人口快速城鎮(zhèn)化、核心城市住房供需矛盾依舊突出的背景下，大力發(fā)展租賃市場實現(xiàn)保障性住房較為合理，但解決根本的人地錯配效果并不一定理想。

總的來看，解決中國房地產(chǎn)問題，政策上保留有解，但從根本上改變或許得20年，30年，甚至更久，這里面有著歷史的因素，也有著現(xiàn)實的矛盾。